北京CBD核心区域 高楼崛起 市场承压明显
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“由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市,将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。”

        过去几年间,北京已跃升为亚太地区写字楼租金最为昂贵的城市之一。根据第一太平戴维斯发布的《亚太区标杆物业调查》研究报告显示,北京写字楼租金水平位列亚太区第三位,仅次于香港和东京。CBD是北京最大的甲级写字楼区域市场,市场总存量达240万平方米,约为全市的25%。诸多世界知名的跨国公司与本土企业都选择落户CBD,行业涵盖金融、专业服务及传媒等多个领域。成熟的商务氛围以及良好的基础设施使得CBD成为全市租金水平第二高,仅次于北京金融街。

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       CBD租金水平在短期和中长期将呈现上涨趋势,CBD核心区预租情况理想,CBD核心区项目的入市时间将受其配套设施建设和城市总体规划的影响,北京(楼盘)CBD核心区项目延迟入市将推动北京写字楼租金水平继续领跑中国大陆市场。

   过去五年,供应有限、需求强劲等因素让CBD业主方在租赁谈判中占得先机。然而,风向在近期逐渐转变。经济增速放缓、租金持续上涨等不利因素束缚住了企业扩张的步伐,部分对成本较为敏感的租户则选择搬迁至租金较为实惠的新兴商务区。受此影响,截至2017年末,CBD的空置率已由过去的低位(1.5%)升至4%。为了尽快消化空置面积,业主方开始调整租赁策略,CBD的平均租金由人民币每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。   未来5-6年,作为一个较为成熟的写字楼市场,CBD将迎来大量新项目,且多数项目将在未来4年集中入市。目前CBD共有18栋甲级写字楼正在建设或规划建设当中,其中有16栋位于CBD核心区,建成后核心区将成为金融及专业服务企业总部集聚区。这些新项目预计将为写字楼市场带来约200万平方米的办公面积,存量将在现有基础上翻一番。

CBD核心区的延迟入市有多种原因。CBD核心区立项之时曾预计第一批写字楼将在2016年集中入市但受其区域配套设施建设和工期的影响,入市时间一再推迟:预计包括中国尊大厦等第一批竣工的五幢写字楼将在2019年竣工交付使用。另外,2017年《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布,对北京的开发边界以及人口规模做出了重要指示。规划第25条对100米以上的建筑高度和选址布局提出了严控措施,加强长安街及其延长线建筑高度的管控。CBD核心区建筑高度的下调不仅减少了写字楼供应量,而且造成了该地块未开工的项目入市时间延至2022年以后。同时,CBD东扩项目也处于停止状态。由于实际能够投放市场的项目推迟入市以及面积的减少(部分业主方选择了自用),预计CBD区域的写字楼租金将继续稳定增长,继而推动北京全市的租金水平领跑中国大陆市场。

       北京,2018年8月20日——北京CBD核心区(中服地块)作为CBD形象展示的一个窗口,将成为未来商务功能的聚集点。由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市,将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。

   根据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部预测,新项目将分为两个批次渐次入市:第一批完工的项目大部分集中在核心区北部,包括三星大厦、正大中心、中国人寿金融中心以及中国尊,将于2018-2019年交付并投入使用。而位于南部的项目,即第二批供应,将于2020年后完工入市。

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   核心区的出现将会对CBD的现有格局带来巨大冲击——可以预见,CBD再度振兴的起点将会来自于核心区的崛起,CBD写字楼市场的整体水平也因此得到大幅提升,核心区将为CBD带来更多的新公司、新的配套设施,当然也会使CBD区域的交通更加拥堵。

CBD核心区定义:北京CBD核心区(中服地块)北起光华路,南至建国路,东起针织路,西至东三环路,占地约30公顷,是目前正在重点建设的区域,是区域商务功能的点睛之作,北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度,CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米,占全市甲级写字楼存量的29.6%。

       CBD核心区定义:北京CBD核心区(中服地块)北起光华路,南至建国路,东起针织路,西至东三环路,占地约30公顷,是目前正在重点建设的区域,是区域商务功能的点睛之作,北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度,CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米,占全市甲级写字楼存量的29.6%。预计至2022年,北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米,其中CBD核心区为135.9万平方米,占比达到28.4%。由此可见,CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。

   根据开发商最新信息,预计CBD核心区40%的新增面积将作为自用。基于市场行情正常以及自用比例为40%的假设来推断,到2019年CBD整体空置率将达到17%,为最近八年的最高点;与此同时,平均租金开始逐步下滑,预计2020年的租金较2017年将下降12%。然而根据市场先例,最终实际自用比例往往低于开发商预估。若自用比例小于40%,更多的面积投入市场,将会进一步拉高CBD空置率,租金下滑也更为明显。无论自用比例多少,未来数年CBD新增供应的绝对体量都可谓空前之高。因此,业主方和租户方都应该审时度势,基于未来发展趋势制定符合自身要求的市场战略规划,只有如此才能在未来的激烈竞争中占得先机,被动适应则终将被发展的浪潮所抛弃。

预计至2022年,北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米,其中CBD核心区为135.9万平方米,占比达到28.4%。由此可见,CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。

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