北京楼市的冬天来了?限竞房供应翻倍没能拉动
分类:房产

  “限竞房” 打起价格战

降价出现 供应翻倍却没能拉动成交 明年还将有4万套限竞房入市

由于价格比周边在售项目的市场价格要低,一些限竞房项目备受关注。尤其是位于朝阳孙河、海淀、东城、丰台等核心区域的限竞房项目,都被寄予厚望。在5月底,限竞房销售管理办法出台后,已经有多个限竞房项目陆续入市,不过销售情况却各有不同。即便新房市场断供半年有余,但除了大兴瀛海府的网签数据显示售罄以外,大多数限竞房都没有出现预期中的“日光”,即便是此前受业内追捧、被认为需要找关系才能买到的限竞房,也在开盘多日后,还不断有房源流出。个别位置偏远的限竞房项目甚至出现了在限价基础上,额外再降价打折的情况。   对此,业内人士认为,在宏观经济收紧,未来预期不明朗的背景下,购房人的买房消费能力明显受到影响。加上今年限竞房较为集中,将有更多优质限竞房在年底上市,这也导致市场上的买房需求被分流,使现有限竞房销售中规中矩,并未出现明显的热潮。   有的限竞房一个半小时售罄有的限价基础上再降价   限定了售价范围,限竞房入市以后是否会被哄抢呢?据北京青年报记者了解,作为首批入市的限竞房之一,位于大兴的瀛海府确实取得了不错的销量。根据北京市建委网站公示信息,该项目几乎全部销售,但同期的其他项目则没这么幸运了,像房山的几个限竞房就遭遇了截然不同的命运。   作为第一批入市的限竞房,位于大兴的瀛海府在6月份的一个雨天里开盘,当时的销售现场,只有拿着盖有红章的验资通知单的客户及亲友才能进入现场参加摇号。并且在距离摇号现场100米处,再次设置了一排围栏,对进入客户进行二次查验。   北青报记者了解到,开盘当天早上7点半就开始了客户签到, 9点半开始选房,首期开盘近200套房源,共600余人参与摇号。上午11点摇号选房即告结束,全部售罄。   瀛海府之所以如此受关注,原因是它在众多限竞房项目中被认为“性价比”较高,均价52449元/平方米,户型设计为双卧朝南的三居室,面积在88平方米左右,总价在500万元左右。不仅如此,临近项目的地铁8号线也将在年底开通,更吸引了买房人的参与。   与瀛海府的售罄不同,同期开盘的限竞房旭辉城则面临降价销售的情况。不久前,曾在旭辉城登记的蒋先生接到售楼员电话,“三居大户型房源总价降了50万元,您要不要再过来看看?”   早知道房山的限竞房不好卖,但还是没想到会再降价卖。根据北京市住建委网站数据显示,截至7月31日,据北京市住建委官方网站数据显示,旭辉城首批次推出的180套住宅,仅预订46套。低门槛刚需盘并没有带来高销量。旭辉城开发商也在近期加推了30-50套优惠房源。   同样位于房山的限竞房金樾和著也没有售罄,据了解首批次推出的340套房源,开盘当天去化率约为77%。   造成限竞房有的热销有的滞销,很大一部分原因是价格优势不明显。据了解,房山六环外二手房仅在3万元左右,次新的标杆小区瑞雪春堂的二手房单价也仅有3.6万元/平方米,而限竞房的报价接近4万元/平方米,加上交房周期长等因素,都影响了销量。   地产营销专家韩乐表示,房山的限竞房位于六环外,周边没地铁,交通不方便,房山区本身商品房供应量又大,造成了买房人分流,因此这几个限竞房成交不乐观,所以有价格调整,也是正常。   “找关系”的限竞房也没有“日光”   也许是地理位置原因,大兴、房山的限竞房项目都没能取得理想的去化。尤其进入7月后,更多限竞房入市,也鲜有“日光盘”。即便是此前业内公认需要“找关系”才能买到的限竞房,如今在开盘后也不断有顺销房源流出。   北青报记者不久前在天通苑北的华润理想国售楼处发现,一期开盘了800余套房源,开发商一次性拿出了12栋楼,当天参与摇号也有数百人,但目前仍有部分房源可选。一位销售人员告诉记者,摇号完剩余房源进入顺销阶段。   华润理想国位于天通苑和昌平北五环别墅区之间,可以说是比较成熟的区域,项目主推的三居室户型也符合当前改善为主的购房需求。其中最小面积的90平方米三居室,户型设计非常方正,A户型采用了双卧室朝北,客厅、主卧朝南的布局;B户型则采用单卧室朝北,双卧室和客厅朝南的布局,整体的户型设计优于绝大多数的同类限竞房。但即便如此,项目仍然没有“日光”,据业内人士表示,首日开盘的去化率在60%左右。   “现在交通确实还不是特别方便,地铁最远到天通苑北,下了地铁要坐公交车。但好在周边比较成熟,又临近天通苑的商业配套,将来周边发展应该不错。”一位摇到号的中年女士对北青报记者说,她是自住需求,对于出行是否有地铁还是比较看重。   据了解,理想新苑就是华润理想国,位于北五环外,昌平区立汤路与北清路交叉点向东800米,占地面积为39933平方米,销售限价为均价49520元/平方米,户型面积为90至140平方米,最低单套价格约为430万元。   除了华润理想国以外,位于孙河的瑞悦府项目也正式开盘,这个年初就开始蓄客的项目,主打90平方米的三居室洋房,限售价67516元/平方米,单套价格约600万元左右。在动辄总价千万级别的孙河区域,瑞悦府是总价最低的商品房新盘项目。为此,该项目一度被业内认为是需要找关系排号才能买到的限竞房。   但实际情况怎么样呢?王女士是参与了瑞悦府排号的购房人之一,她告诉北青报记者,当时瑞悦府选择了在望京昆泰酒店举行选房,会场准备了600多个席位,但并没有坐满,她自己排了200多号,最终选到了一套五层楼的房源。   据北青报记者了解,瑞悦府开盘当天剩下了不少顶层和二三层的房源,还有一些清退房源,实际去化率大概在80%左右。周一记者还接到了瑞悦府的顺销电话,销售人员表示,项目是朝阳区临河洋房项目,邀请前往项目参观体验。   对于当前限竞房的销售情况,地产营销专家韩乐表示,无论是华润理想国还是瑞悦府,虽然没有日光,但整体去化率在他看来还是不错的。华润理想国一次性开盘了800多套房源,开盘首日取得400-500套销量在当前市场中已经很可贵了;瑞悦府目前优质楼层的房源已经卖出,剩下的也多是不太好的楼层和户型。不过,韩乐也补充到,大量可售的限竞房加上二手房和普通商品房,使得下半年的购房选择比较多的,所以限竞房并没有出现预期中的“日光”。   60个限竞房项目待入市   同样是低于周边在售房价的限竞房项目,不同项目销售热度大有差别,对于优质项目,购房者意向强烈。   “项目销售火不火爆取决于资产到底能吸引多少人,便宜能占多大,未来永定府、佑安府以及海淀四道口项目如果不转为共有产权房,一定还是被抢的节奏。”一位业内人士直言。   不过,韩乐提醒称,未来限房价项目将源源不断,购房人还是应该理智选房,不要盲目抢房。   据了解,上述业内人士所说的永定府、佑安府以及海淀四道口项目都是位置较好的限竞房,其中永定府位于南二环,佑安府位于丰台区西铁营,三个项目限售价格都在9万元左右,与周边在售项目或者二手房报价都有一定的差距。   根据最新出台的限竞房销售管理办法,如果销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。   如果销售限价与周边市场价格评估价之比低于85%(价差比高于15%)时,该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,并摇号销售。   据中原地产统计,北京计划入市的62个限价房项目,将为北京市场提供合计大约600万平方米(含地下部分)的供应,总量约4.5万套,合计大约3000亿货值,短期入市房源有望超过2万套,将有效缓解北京新房市场供不应求的局面。   “预计后几个月将出现限竞房供应量的井喷。”业内人士表示。   韩乐也认为,未来的限竞房供应比较集中,目前限竞房都是一批一批取证,建委一次批六七个项目的证,按照要求拿证项目应该3天内开盘,这样同时就会有多个限竞房项目一起开盘入市。所以对购房人来说,未来会有几个项目的选择,也难免会分流有限的买房需求。   买房支付能力有所下降   限竞房入市后的实际销售情况,也表明当前楼市的购买力出现了下滑。   韩乐举例道,6月份开始,北京二手房成交开始下滑,7月实际二手房交易甚至低于1.5万套,比照6月进一步下滑,在信贷没有松动的前提下,购房人的购买力明显下降。   尤其是限竞房,大多数项目都没有日光,平均首日去化率在60%左右,这也代表了市场对于限竞房的预期。其实很多人从去年就开始关注限竞房,有的购房人甚至等了很久,现在更是不急于入市,希望等到更优质的限竞房出来再买。韩乐告诉北青报记者,宏观经济的形式,也影响了个人的消费力,消费买房也跟随着经济形式出现了下滑的趋势。   至于限竞房对北京房价的影响,一位业内人士认为,总体来说对限竞房集中入市的片区,二手房“老破小”价格和成交会受到冲击,但是次新房及限竞房片区缺位的就不会受太多影响,因此,预计整体北京价格会稳中有降。

  限竞房(土地出让时限制了未来售价,竞争土地价格的项目)原本被开发商寄予厚望,既然都限定了售价,总该一抢而光回笼现金吧。但现实却往往与希望背道而驰,自从今年7月份首批产品入市以来,限竞房项目整体不温不火,鲜有日 光售 罄的。不仅如此,一些限竞房项目集中的区域,比如大兴、房山、昌平等地,刚上市不久的限竞房往往又要面临后续同类新产品的竞争,不得已,这些原本已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路,希望通过价格战来助推销售。

北京楼市的冬天来了吗?

  对此,合硕机构首席分析师郭毅告诉北京青年报记者,从产品上看,已经入市的超过7000套限竞房产品同质化非常严重,几乎每个项目都是主打90平方米以下的两居或者小三居,130平方米以上的大户型无一例外都被开发商叠加地下仓储空间,成为了叠拼或者联排产品,7000多套新增房源中没有一套是大面积的平层改善类产品。产品的同质化,区域内限竞房项目的集中化都导致了当前市场中限竞房不温不火,销售不如预期的结果。

限竞房已经成为当前楼市的供应主力,但遗憾的是,翻倍的新增供应却并没有换来对签约量的拉动。新房,尤其是限竞房网签数据却并不乐观,除了瀛海府、洺悦苑等少数几个项目售罄外,绝大多数项目的网签表现都差强人意。北京市住建委的统计数据显示,因为部分项目刚取得预售证,和网签滞后性的原因,目前限竞房合计网签只有3235套,签约均价为48885元每平方米,按照这个比例计算,网签销售率只有18.5%。

  于是,价格战一触即发。

即使计算所有项目的真实销售,算上网签滞后等因素,已经入市的这些项目平均去化也只有3成多,相比之前的4成继续下滑,北京楼市似乎也随之进入了冬天。

  限价基础上 限竞房又降了

楼市供应多了一倍

  “您好,考虑在房山买房吗?我们推出了一批特价房,大户型直降50万。”不久前,北青报记者接到了房山某限竞房项目的推广电话。销售人员明确表示,大户型有直降几十万元的特价房。其实,所谓的大户型是90平方米的三居室,特价则是在限价38994元/平方米的基础上推出的优惠活动。

从6月份限竞房获批入市开始,新房的供应开始不断增加,2018年,北京合计取得开工证的项目多达93个,总面积高达1414万平米,同比上涨140%,也创下2012年以来的新高。

  作为最早入市的限竞房之一,该房山项目位于六环外,购房者关注度有限也导致了限竞房降价被更多解读为滞销项目的偶发事件。

开工量的增加使得楼市中新房供应明显增多,特别是限竞房。北京中原数据显示,截至11月26日,北京入市的限竞房项目合计有29个,取得了36期预售证,合计提供商品房限竞房源17462套,达到了202.5万平方米(另外还有车位、仓储等配套)。

  不过,令人意外的是,随着更多限竞房的入市,限价基础上额外再降价居然成了很多项目的选择。更有一些限竞房项目不愿等销售不好再搞特价,直接在开盘伊始便宣告降价,并称之为给购房人的福利,做口碑宣传。

数据统计显示,截至日前,2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米,但签约只有27763套,可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。

  大兴庞各庄的限竞房中海云筑,主打89平方米的小三居,项目还未开盘,蓄客时的销售人员就表示,最低售价36000元/平方米,而该项目的限价为每平方米42158元。这意味着这个未开盘的限竞房项目又降了6000元,89平方米的户型最低售价从375万变为320万。销售人员对此回答是:第一次开盘不做过多的媒体宣传,把这笔钱省下给购房者优惠,做足口碑传播。

在签约不理想的情况下,一个又一个限竞房项目开始了降价,最新爆出可能低于限售价格开盘的是位于大兴区的中海云熙项目。

  实际上,其他限竞房也在尝试用优惠来吸引更多客群。

据了解,该项目从8月份拿地到现在只不过短短的3个月,不仅案名定了,连户型图都出来了,据说样板间和售楼处将在下个月就会开放,动作不可谓不快;另外,有项目内部人士透露,项目首期开盘的产品每平方米会优惠5000块钱。项目售楼处工作人员也表示,预计价格是3字开头。北青报记者翻阅土地成交记录显示,该项目是中海于今年8月23日拍下的大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块。当时中海以17.27亿竞得,溢价率1.59%,楼面价19755.88元/平方米。细则规定,该地块商品住房销售均价不超过40058元/平方米,且最高销售单价不得超过42061元/平方米。

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