底价成交增多 土地市场进入快速退烧阶段
分类:房产

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

8月以来全国土地市场进入快速退烧阶段。多家研究机构的统计数据显示,8月,全国土地市场成交量价齐跌,土地平均溢价率降至年内最低,底价成交甚至流拍的土地数量明显增加,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生,9月以来全国成交的土地中,底价成交的地块数量占比高达四成,土地市场降温明显。

进入7月,地方政府仍在密集卖地。不过,由于融资收紧的预期,7月一二线城市土地市场已出现明显降温。

  楼市调控持续,房企开启新一波“自救”操作。

继今年3月出现楼市小阳春后,4月开始,部分一二线城市热点城市土地市场快速升温,土地市场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。从中原地产研究中心的统计数据也可看出,今年4月至7月,全国70大中城市单月土地成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在两位数,4月平均溢价率最高达23.94%。自6月土地出让金和土地成交均价均达到年内最高点后,土地市场开始降温,土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。

中原地产研究中心的数据显示,截至7月24日,全国热点的一二线城市合计土地成交711宗,成交土地金额2233.28亿,土地成交溢价率只有10.24%,相比之前几个月明显下调。

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

至8月份,土地市场快速退烧。中原地产研究中心统计数据显示,8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。

7月22日,位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让,总起始价达100.87亿元。最终,2宗地流拍,4宗地块底成交,总成交金额82.22亿元。

  土地流拍规模将达历史峰值

证券时报记者根据中国指数研究院的信息统计,仅8月29日一天,北京出让3宗土地,其中2宗住宅用地底价成交,1宗商办用地溢价率仅为1.6%;南京出让8宗综合用地,其中4宗底价成交,1宗流拍;重庆主城区2宗住宅用地分别以底价和1%的溢价率成交;成都成交的5宗宅地中,有3宗底价成交。

其中,华侨城只经过一轮报价,以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块,折合楼面价为1.1万元/平方米。 增江街陆村村一地块,同样以底价成交,由广州合生东宇房地产有限公司竞得,成交价为11.19亿元,折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块,和增城区荔城街庆丰村一地块均以流拍结束。

  下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。

对于8月土地市场快速降温的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,7月份开始,连续出台的包括信托贷款、海外发债在内的融资收紧政策,均对房企拿地造成了一定影响,8月房企拿地明显减少,只有8家企业拿地超过50亿。

今年上半年,郑州土地市场一直很火,鲜有地块流拍,即使有,都是商业地或是工业用地。但下半年刚开始,就出现住宅用地流拍情况。7月10日,郑州出让8宗地,这也是为本月出让土地地块最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得,常西湖新区54号地被融信竞得,管城55号、56号、57号地被振兴竞得,福建福晟竞得高新区16号地,二七区52号地流拍,管城53号地被中止出让。

  华夏时报援引中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

克而瑞研究中心的统计数据也显示,在当前融资紧张的环境下,房企整体拿地意愿并不强烈,8月近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企显著放缓投资脚步,融创单月拿地金额较前7月均值下跌6成左右,中海拿地金额仅有1.6亿元,相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计,还有多家企业8月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下。

同一天,常州新龙路南侧、新庆路西侧地块以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块开启网络竞拍。最终,光明以8.36亿元竞得荷园3#地块,成交楼面价为6904元/平方米,溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。

  如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

9月以来,土地市场降温持续。从多城市土地成交情况来看,尽管仍有个别城市个别土地成交溢价率较高,但是大部分城市土地成交以底价成交为主,广州、成都、苏州、长沙等城市多宗土地均底价成交,其中,苏州9月4日出让2宗综合用地,1宗底价成交,1宗终止交易;成都9月3日出让的3宗综合用地全部底价成交;广州9月2日出让的3宗综合用地均以底价成交。

更早之前的7月3日,南京下半年首场土拍开槌,7宗涉宅地块均成功出让,成交总金额达240亿元,这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价,其中2宗地块以零溢价成交,而综合溢价率也仅为16%,低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。

  Wind数据统计,7月份全国100大中城市住宅用地成交面积为2032.70万平方米,同比去年增幅10.90%,年内增幅仅高于2月份(春节因素)、6月份,其中6月份住宅出让面积同比去年甚至出现下滑。

据中原地产研究中心统计,9月以来全国土地市场合计成交50宗土地,平均溢价率只有7%,其中,多达20宗地是底价成交,占比高达40%,刷新年内最高记录,只有19宗地的溢价率超过10%,溢价率超过50%只有2宗。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从土地市场看,2019年出现了“小阳春”,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。

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对于后续土地市场的走势,张大伟认为,融资政策收紧的背景下,9月份热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果政策持续,不排除后续土地市场流拍再次明显增加的可能性。

Wind统计显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

  成交金额方面,7月份全国100大中城市住宅用地成交金额2237.31亿元,同比去年下滑7.2%,已连续两个月出现负增长,且有降幅扩大的趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,受中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,使得资金进入土地市场的难度有所增加,土地市场有所降温。当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为,进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计9月份宅地交易市场以降温为主要特征,尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大,房企拿地会偏保守和趋于理性,后续住宅用地价格将进一步趋稳,这也有助于未来房价的稳定。

而从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产企业拿地造成了一定影响,溢价率已经明显下调。

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尽管房企融资环境持续收紧,企业信托、海外融资渠道受限,难免会对土地市场造成实质性冲击,但是克而瑞研究中心认为,现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面,对房企而言,投资拿地上整体保持审慎的态度即可。

7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

  中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多,所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看,政策出台非常及时,也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。

  报告统计,以土地宗数为口径,今年前7月流拍率约6%,二季度以来,流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示,2018年三季度开始,公司债的发行审批略有放松,但在今年以来的核心城市 土地热潮下,5月份开始重新收紧。目前,离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道,板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎,其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”

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根据报告,世茂房地产、中海外宏洋(00081.HK)、雅居乐、旭辉控股、中海外(00688.HK、禹洲地产的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。

  数据显示,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,较15-17年分别高出23%、219%和13%,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与2014年同期相比高出59%。

以禹洲地产为例,申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称,禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右,而外债占比则从30%升至45%。

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  报告认为,此次流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,销售市场稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

张大伟说,在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧,这些企业后续拿地也将受到影响,预计土地市场将明显降温。

  成交增速下行同时,住宅用地溢价率也明显下滑。

另一方面,小阳春结束,楼市成交降温,也是开发商拿地更加谨慎的主要原因。国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,6月份楼市出现了明显调整,特别是二手房价格,出现了29%的城市下调的情况,也就是有20个城市二手房价格跌了。

  统计数据显示,7月份住宅用地成交溢价率为14.04%,创2015年4月份以来新低。

以广州为例,进入6月,无论是中心城区还是近郊区,二手房都出现了明显降温的态势。今年3月,急于换房的张先生卖掉了位于新塘凤凰城的一套两房,成交单价为每平方米2.2万元左右。家住金沙洲板块的高女士也说,她所在小区的回调幅度很明显,大概回调了10%。

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张大伟说,在7月份融资收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

  华创证券研报认为,下半年流拍现象增多,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

  不过,得益于上半年土拍势头,年内住宅供应及成交数量依旧维持同期高位。

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