2017年商业地产七大趋势深度解析
分类:房产

中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化,商业体量空前庞大,消费模式提档升级,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,新政策下也对商业地产进行不断洗牌,丛林法则时时发酵……在这个变化莫测的大时代,商业地产企业需把握行业发展的趋势,提前做好定位和规划,从而适应新一轮的发展。

2017年商业地产七大趋势深度解析

  商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆,电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业新模式。这些模式是否能成功,可从以下12个方面分析。

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【来源:中购联 时间:2017/3/13 12:05:00 字体:大;)中;)小;)】

  商业地产总量过剩,步入去粗存精、优胜劣汰阶段


核心

  2015年50个重点城市非住宅总量将达5.64亿㎡ ,同13年相比增长率高达77%。目前商业地产总量已饱和,部分区域已过剩。未来人均商业面积继续提升,人们消费观念和行为方式继续发生转变,商业地产将不断更新换代。过去拿地就赢的时代已经过去,房企需要进一步打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

趋势一

提示

  一线城市聚焦中心地块,二三线仍是供应高峰

商业地产库存较大,多渠道去库存贯穿始终

2017年,商业地产企业该如何把握行业发展趋势,主动寻求突破转型?传统商业该如何进行优化调整?新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展?

  根据欧洲、香港、台湾等地区经验,房地产业发展到一定阶段,城市中心土地稀缺,市区零星地块的开发价值日益凸显。经过多年的发展,中国一线城市房地产市场逐渐成熟,市场不断向郊区外延,土地供应紧张态势加剧,市区零星地块的开发格外精细。

由于商业地产产能过剩,去库存一直是商业地产的重点问题。

统计数据显示,2016年全国开业大型商业项目近500个,相比2015年、2014年出现进一步增长。

  2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市,未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性,一线城市市中心区域自持为主,二三线城市要表现其杠杆性,抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

根据国务院办公厅出台的若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据来看,2018年度商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

从区域分布来看,2016年商业新增供应量主要集中在华东区域,西南区域也相当活跃,新一线城市商业发展迅速,潜力强劲。产品线方面看,社区型商业成为发展主流。

  互联网思维下商业地产运营商探索O2O模式

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  中国手机上网人群规模达5亿,占全部网民的81%。移动互联网时代,消费者购物发生四个变化:购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化,直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯,商业地产电商冲击。


以上数据来自联商网

  商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网,许多传统百货公司通过上线网购平台,推出APP软件,与微信合作等方式来应对电商冲击。

趋势二

在业态创新方面,主力店更趋多元化,次主力店数量明显增多,体验商业获升级,复合业态更加受到购物中心的青睐,场景营销、创新业态案例层出。

  体验式商业已成趋势,由营销层面向运营层面深化

新一线城市步入存量时代,三四线城市进一步布局

受大环境影响,加之租金水平不断上涨,2016年越来越多的零售企业开始自建物业,或者直接开发大型购物中心或综合体项目。百货企业,如银泰、王府井、衣之家、天虹;超市企业,如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛;家居企业,如月星、红星、宜家;电器专业品牌,如苏宁、赛格、美的;餐饮企业,如海底捞;服饰企业韩国衣恋、报喜鸟等均已自建购物中心。

  发展到2014年的中国商业地产行业,体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说,各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商,到运营管理,体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技,各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验,标新立异,忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求,那这样的项目将会是一场灾难。

数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。

虽然百货商超等企业自身拥有一定的品牌资源和运营管理能力,进入商业地产有一定优势。不过商业地产购物中心行业对资金的要求、对项目运营能力的要求之高,势必成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。

  体验式商业,只会是锦上添花,不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但从人均购物中心面积来看,新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已接近一线城市的人均水平。

2017年,商业地产企业该如何把握行业发展趋势,主动寻求突破转型?传统商业该如何进行优化调整?新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展?结合业内专家对2017年商业地产行业的展望,中购联对2017年商业地产行业的几个重点发展趋势进行了概括梳理。

  社区购物中心将引领未来商业地产市场

随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下,新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌,共18个城市位列其中。

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  社区商业在我国处于起步阶段,从国外发展来看,未来社区商业将成为商业地产发展的重心。有实力的开发商纷纷加大对社区商业的投入,包括万科、金地、保利等。以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。

在此情景下,一、二线城市的购物中心趋于饱和,三、四线城市是未来5—10年内商业地产的机会,甚至包括五线城市。

商业地产步入“分化”、去粗取精,优胜劣汰阶段

  今后,社区商业不仅仅是某个便利店,某个洗衣店这么简单,而更应该有规划和商家的合力协作,体现集群效应,餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合,食品更加安全,生活更加便利,服务更加标准。

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预计2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量有望达到9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2017年新开业购物中心数量将与2016年基本持平。

  商业地产从租售并举到自持运营


总体而言,2017年商业地产投放量将达到最高水平,出现行业“分化”态势,即好的商业项目将会更好,差的会更差,甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中,专业化运营的重要性将被进一步提高,商业地产将从重开发转向重运营越来越趋向理性化。商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。

  当前一、二线城市核心地段商业基本全部自持,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会租售并举。在三、四线城市存在大量散售的项目。

趋势三

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  现阶段更多开发商选择销售或租售并举,这对企业的资金承受压力较小,选择自持需要足够的抗资金压力能力。随着市场不断成熟、金融市场不断改革、REITS有望推进,越来越多的项目进入自持阶段。

体验式消费成就不变的创意主题

存量改造项目、轻资产项目进一步增加

  商业地产从“重招商”向“重运营”转变

零售业正在被科技改变是大势所趋,但在电商如此发达的今天,消费者之所以还会选择去实体店购物,有一个重要的原因——体验。

一方面,随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟,不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产,也往往因为占据核心商圈、地铁等优势,被其他开发商看上,历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

  商业地产运营主要是招商后全面、有效的经营管理。商业项目除了良好的招商执行、最后还要落实到商业运营。很多商业地产运营商更愿意做资源整合,对商业项目招商,不愿做招商后的运营,招商相对运营来说收益更快。因此商业地产运营商要有综合服务商的概念,为商户提供各种服务,包括金融服务、营销服务等,具备某种孵化功能等。

随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气,家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎,所谓“体验式商业”,是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也更高。

另一方面,由于商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力,以输出管理为主,帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目在2017年将会继续增加。最近几年,不仅印力、万达、万科、保利、盈石中国、阳光新业、红星在运作轻资产模式,福建龙头企业泰禾集团、阳光城集团也正式启动布局。百联、首创、砂之船旗下的奥特莱斯更是加快了轻资产发展。

  随着商业地产发展的逐步深入,未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程,这样必然促使开发商要重视商业地产运营,这是取决于项目成败的关键因素。

以现阶段商业零售业的发展来看,经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括:电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等。

“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点,但值得提醒的是,商业地产是一个市场化和金融化交织的一个领域,轻资产模式要求与资本的结合非常紧密,“轻资产”模式的推进更是基于其雄厚的资金基础,轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。因此我们认为,轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势,具备商业+地产+金融资源整合能力的运营商;对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言,并不具备普遍的适用性。这对想要在2017年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。

  儿童主题业态兴起,成商业项目主业态

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  中国即将迎来新一轮的婴儿潮,儿童体验式商业的发展空间巨大。当前我国0-14岁儿童有2.6亿,占总人口的18.6%。80%的家庭,孩子的支出占到家庭总支出的30-50%。儿童消费从基本生活消费、享乐型消费,发展到强调成长性消费。打造以“家庭群体”为目标消费群的商业中心成为许多购物中心的核心定位。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%,未来可能达到15%-25%。

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