7月楼市主旋律依然是:涨涨涨!房价久调不降的
分类:房产

我们经常说,凡事就怕认真二字,只有认认真真的态度才能把事情更好更快的完成。但房地产调控却并不如此,君不见调控持续了近2年,政策累计出台也有超450次,不可谓不认真,但反观全国房价还是变着法地涨,纵然国家祭出终极杀招喊话“坚决遏制房价上涨”,依然难阻房价上涨的热情。

问:70城房价出炉:59城环比上涨,8城环比下跌,这意味着什么? 国家统计局1月15日发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,一线城市商品住宅销售价格涨跌互现,二三线城市涨幅回落。70个大中城市中,有59城新建商品住宅价格环比上涨,11月为63城。广州以3%的环比涨幅位居70城市之首。四大一线城市中,北上广深环比涨幅分别为1.0%、0.6%、3.0%、0.4%。

北京8月15日 - 中国年中进一步升级的调控尚未在7月房价数据中显现效果,当月70个大中城市房价指数同环比涨幅均扩大,环比更是创下近两年新高,超过九成的城市出现房价上涨。

统计局发布70城最新数据了,楼市主旋律依然是:涨涨涨!

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中国两大错觉:股市要涨,房价要跌!

资料图片:2016年9月,中国郑州,一处楼盘销售中心。REUTERS/Yawen Chen

7月房价统计数据今天出炉了,情况不容乐观,甚至可以说较上个月更加糟糕,楼市主旋律依然是刚需不愿见到的涨涨涨。奇哥就怕被一些媒体带跑偏,所以特意跑到国家统计局的网站上去查看了70城数据对比表,“惊喜地”发现7月的数据特别好分析:

2018年,很多人预期房价要跌,结果,房价反而还涨了!

三四线楼市接替二线成为房价上涨龙头,显示棚改仍对其构成支撑,去库存或已近尾声。不过,政治局会议明确表态要下决心解决好房地产市场问题,住建部强调对楼市调控不力的城市坚决问责,上海国有大行首套房贷利率下调计划叫停,如此种种都表明调控从严立场不变,三四线楼市还能热多久存疑。

新房只有三城下跌,刷新了历史,他们分别是:上海、南京和泉州,算下来这一上涨比例竟高达95.7%,且恰巧三城都是最低下跌指数99.9,一点都不带多的,让人怀疑这样的数据是不是特意为之;

数据显示,1-12月,一线城市新房售价同比上涨0.5%,涨幅比上年同期回落9.6个百分点;二手住宅售价同比上涨0.7%,涨幅比上年同期回落11.3个百分点。

“从当下房地产市场走势看,普涨局面依然存在,部分城市上涨幅度较高,预计后续调控加码的可能性加大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

二手房下跌的也仅有四个城市,和上个月基本持平,它们是天津、上海、南京、厦门。

1-12月平均,二三线城市新房售价同比分别上涨7.6%和7.8%,涨幅都有所回落。

他指出,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。

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但还是涨了啊!

根据中国国家统计局周三公布数据测算,今年7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升5.8%,连涨34个月,升幅为去年9月以来最高。从环比看,7月新建商品住宅价格指数上涨1.1%,连涨40个月,为2016年10月以来最高涨幅。

情况就是这么简单,但官方人员解读时可有意思多了:7月份一、二线城市新建商品住宅销售价格环比依然上涨,但涨幅有所回落;三线城市略有扩大,15个热点城市新建商品住宅销售价格有涨有跌。

对于今年的房价,我还是建议那些等着暴跌的人:别等暴跌再买了,刚需要趁早。

“一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落,三线城市略有扩大。”统计局城市司高级统计师刘建伟表示,7月各地继续坚持因城施策,调控措施陆续加码,努力促进供求平衡,进一步促进房地产市场健康发展。

其中2个关键词非常显露水平:涨幅有所回落和略有扩大。奇哥就不做过多分析,大家自行体会其中深意,如有不懂可以去找官方解读版本。

去年12月份,央行参事盛松成在接受采访时表示,通过房价长期平稳,使房价涨幅长期低于收入和GDP增速,房价收入比逐步回落,避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整,这是我国房地产调控唯一可选择的道路。

统计局数据显示,环比来看,一线和二线涨幅较前月收窄,分别从0.6%降至0.2%,1.2%微降至1.1%,三线则明显扩大,自0.7%升至1.5%,一二三线的二手房价指数环比涨幅均扩大。

对于各项统计数据,奇哥一直都非常头疼,工作中经常会碰到一大堆这样的数据,其实在奇哥看来,我们普通老百姓最关心的其实就一点,房价到底跌了还是涨了?房价涨多跌少,纵使你分析得天花乱坠,也没有用,大家对楼市调控的认知还是停留在你们各个城市只是在做“无用功”,在透支百姓的信用。

而从去年年底的一系列信号都可以看出,房地产政策今年可能会适当微调,融资也会逐步放松,这对房地产行业来说,意味颇多。

同比来看,一二三线城市无论是新房还是二手房价格指数涨幅均高于前月。

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作为一个财经工作者,我觉得这种现象太好理解了,根本不用明说大家就知道是怎么回事了。

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奇哥接下来想说一说,为何调控一直重压之下,房价却显见下调呢?调控招数在不断密集宣发,但市场却依然我行我素,不断攀升,真相到底是什么?

在我看来,国家统计局公布的70城房价出炉结果,59城环比上涨,8城环比下跌,这不明摆着楼市普遍回暖形势的出现,接着可能就会有一些城市房价的大幅反弹。

上日国家统计局公布的房地产投资销售数据亦好于市场预期。前七月全国房地产开发投资同比增10.2%,高于前值,销售面积和销售额亦较前六月加速增长。

首先,各大城市对调控楼市是否有“壮士断腕”的勇气和决心,是否有治理好楼市、严控住房价的初衷,这一点非常关键。奇哥一直强调,在现有体制下,地方政府“降房价”的动力基本为零。这是因为除四个一线城市坐拥规模化的产业和超级巨头企业,可以凭借企业税收维持社会各项开支外,其它城市财政主要来源还是靠出卖土地——据数据显示,地方财政40%的收入来源是土地出让金。

同时,也表明不同城市调控政策的各有侧重,也各有决策,有继续保持原有调控态势的,也有开始调控松动的,总之全国楼市调控还是有所放松,它也表明原来严厉的楼市调控实质上在发生转向:先是山东菏泽市取消限售,湖南衡阳取消限价,深圳首套房取消上浮利率等等,表明全国即将进入楼市松动迹象的开始。

中国股市地产类指数早盘跌0.98%,跌幅小于沪综指.SSEC的下跌1.31%。

卖地有钱了各城才有基础设施建设的底气,才能做出政绩。那么如何把土地卖出高价呢,只能是房价上涨,所以地方主政人员是乐见房价上涨的,市场有时候稍微乱一点就更好了。反之,房价下跌就意味着土地要降价出售,真若如此财政收入就要大打折扣,这无异于“搬起石头砸自己的脚”,他们当然不愿这么做。所以调控上就会显得不积极,甚至有时候会逆中央而动,这一点从各大城市都是“先敛财,后打补丁”治理上,可见一斑;

同时,从全国70个城市房价看有59个城市房价上涨,只有8个城市下跌,告诉购房刚需族们,想购房就不要再等了,如果再等下去,房价进入新一轮上涨通道,有可能加大购房压力。

**普涨格局仍在**

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这个新闻里面隐藏了几个重要因素:

统计局新闻稿显示,从15个热点城市来看,7月新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为0.1%;持平的2个,减少1个;上涨的11个,增加1个,最高涨幅为3.0%。

其次,奇哥认为还是“药不对症”,楼市调控并没有找到病根。俗话说,药不对症百副莫用,药若对症一副见效,房地产调控同理。潘石屹说,影响房价的最大因素是供需,唯有从供需两端发力,才是治理高房价的根本,其它诸如限价等只是为了控房价而调控的措施,都是本末倒置,亡羊补牢。

1 涨幅最大为3%,剩下的虽然说是上涨,考虑到1.9%的通胀,实际上大部分是在贬值的,实际价格是在下跌的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房价并没有继续下跌,反而呈现了继续上涨且涨幅扩大的态势,这也要求下半年各类房价上涨过快的城市,继续坚持房住不炒的逻辑,进而形成更为稳妥的价格管控模式。

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2 上涨的主要是一线大城市,由于城市化还在进行中,一线房地产市场有支撑,因此出现上涨并不奇怪,但是二三线城市下降是大趋势。

他认为,目前房价上涨的城市,主要是一些经济条件不错的地级市,规模较大,说明棚改力度大,城市的商业和自然环境较好、购房政策相对宽松,房价容易上涨。

奇哥认为这种观点非常正确,拿“限价”政策来说,虽然政府出面控制住了新房入市价格,看似利于刚需购房者,但也同样催生了新的问题,新房和二手房价格倒挂严重,出现套路缝隙,给投机炒房客有机可乘,于是我们看到市场上出现“万人抢房”的壮观景象更加频繁了。“限价”出台之初,这种结果完全可以预料得到的,只需出台一些配套措施就可以规避,比如禁止企业买房、落户满2年方可购房、离婚满2年方可购房、3套房以上不可以参与摇号、2套房以上所购房屋限售10年等,这些措施作为附加手段和“限价”政策一起祭出,你看市场上还会有这么多人去抢房吗?

3 我们做股票就知道,成交量是辨别价格变动真假的一个重要因素,特别对于房地产市场,由于政策影响大,所以价格出现扭曲也就很正常了,因此,我们除了关注价格以外,还得关注成交量。

从环比看,7月有65个城市新房价格指数上涨,仅有两个和三个城市环比持平和下跌。三亚、济南、昆明、烟台、宜昌等城市涨幅居前,泉州、南京、上海环比下跌。

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据初步统计,2018年1-11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2983万平方米,同比增长1.7%。但是2018年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米,同比增长24.8%。库存水平增加。

张大伟指出,一二线城市调控政策抑制市场,三四线库存去化完成,上涨迅速。全国房地产市场库存数据已经跌至50个月最低,连续超过四年下调。“整体看,全国性的去库存周期已经完成。”

在奇哥看来,调控房地产真的没有那么难,只要地方愿意做,且用对了方法,调控房价,让房地产回归居住属性是轻而易举的事情——房地产调控说白了就是抑制人性贪婪的游戏,说到底就是管住不让买,不让卖就可以。

2018年1-11月,政府延续加速推地模式,住宅、商办用地推出面积继续增长,其中住宅用地增幅较为显著。截至11月,全国300城共推出各类用地21.2亿平方米,总面积超过2017年全年,同比增长25.6%,土地供给增加。

年中闭幕的政治局会议为下半年楼市政策定下从严基调,提出下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

7月统计局数据虽然不好看,但是奇哥坚信在国家喊出“坚决遏制房价上涨”,住建部祭出“调控不力坚决问责”的杀手锏之后,地方政府应该会妥协很多,让我们但看未来两个月的统计局数据吧,倘若依然如此,没有多大改观,那我们真的可以对楼市调控彻底死心了。

因此,数据表明房地产市场并没有恢复上涨,而且已经开始进入横盘调整期,而且将会持续一段时间。

**调控再加码**

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