新政“租售同权:别说对你没影响
分类:房产

最近一段时间,租售同权刷爆了大家的朋友圈,不少的朋友们对于租售同权其实并不了解。租售同权政策的出台让更多租售房屋的人们生活有了改变,让其看到了未来的幸福生活。那么租售同权对房地产市场意味着什么?带来了更多潜在投资机会。

中银国际发布的研究报告认为,租售同权对房价的影响有限,城市会继续分化;对投资的影响总体相对平稳;由于政策支撑,租金会分层稳步上涨;由于具体政策差异,一线城市会调整人口结构,二线城市则会出现抢人才的局面;同时,租售同权有助于规范租房市场,对接房产税、不动产登记制度等长效机制。

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租售同权对房价影响有限,城市之间继续分化。租售同权的目的不是冲击目前的房地产市场,引发不必要的经济震荡,而是通过租房市场对房地产市场进行有效调节,以实现房地产市场稳定发展。其核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制,渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾,而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。

这两个月的热点话题,广州市政推出”租购同权“政策,市场立即出现两派观点:

租售同权研究:对房地产市场意味着什么?带来更多潜在投资机会

各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时,以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标,充分考虑了政策的预期可达效果,尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响,斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛,甚至暂时不提“同权”,如佛山、深圳等。

正方认为:租购同权的结果,使得学区房的概念消失了,为了入学而买家的必要性不存在了,所以好学区地段的房价会下降。

反方认为:只要是租户就能入学,那买学区房的租凭市场会升温,房租会上涨,那么买房的回报率也会上升,那么房价也会上升。

租售同权对房地产影响几何?

租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

在政令出台之前,政府实际上是将房产的所有权跟使用权(入学权)捆绑在一起,而租售同权实际上是将所有权和入学权相分离,而权利的减少必然降低资产的价值; 而反方观点所因为租金上涨所带来的投资回报率上涨这个也是实情,但我们认为因为投资回报率上涨所带来的价值支撑不足以弥补入学权的分离,而且中国一二线的房租回报率在1%-2%之间。也就是说50-100年靠租金才能收回本金,就算租金上涨100%,相对于目前货币市场基金的超过4%回报率来说也是没有吸引力的,投资房地产主要靠资产增值,当资产停止增值房地产也就失去了投资价值。

可以预见,一旦“租售同权”在某一城市全面落地,势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。首先,“租售同权”和住房租赁市场的发展,将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。

另外,租售同权对房地产投资影响有限。除了房产本身保值增值的特性外,还有如下原因:

租售同权对学区房居民的影响以及新商机

一方面,国家大力发展住房租赁市场,将显著提高住房的总体供应量。如《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》,明确未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷,其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度,其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。

(1)资源紧缺的核心一二线城市,“租售”很长时间内都不可能完全“同权”,鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题,长期来看一旦经济条件允许,租房客就会快速转向购房市场;

假设一个学区有400户,其中200户自己住,200户出租,这个学区对应的学校能提供100个学位,因为不是每户人家都会有适龄儿童需要学位,我们暂定有100户有入学需求,这时候学位数量是可以满足需求的,其他想在这个学校就读的学生是被高房价拦在校门口,而租售同权让之前需要买房才能得到的学位马上变成了租赁即可,可预见学区内对学位需求会增加假设达到150个,150人竞争100个学位肯定需要新的竞争手段来分配稀缺的学位,目前来看能够让大家都接受的竞争方式是考核学生的智识或者兴趣特长,因此开展各类补习班以及兴趣班会有市场机会。

另一方面,“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去10余年内,房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒,根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后,将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。

(2)附带门槛“租售同权”的二线及部分三线城市,长期房价稳定上涨预期具有其内在原因,“租售同权”政策更大程度的是作为人口导入策略的配套,本质是降低所需人才进入和安家门槛,先租后买将成为大部分人的选择;

租售同权租客会增加新房租吗?

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