摩根大通预测房价:一线城市涨5% 三线城市跌5
分类:房产

从中国的楼市结构来看,大家的注意力可能往往会更多关注于北上广深这些一线城市,但是从市场的安排来讲,中国的一线城市在市场主体里占的规模才不到10%,更多的市场在二线城市和三四线城市。

在2013年走出强劲表现后,房地产市场在2014年的开局低迷。今年前4个月内,住宅销售面积同比下降8.6%(2013年为同比增长17.5%),销售额同比下降9.9%(2013年为同比增长26.6%),新房开工同比下降24.5%(2013年为同比增长11.6%)。10大城市住宅库存去化周期已经从今年初的10个月增长至4月份的17.7个月。同时,房价上涨势头已经降温。根据搜房网消息,未经季节调整的房价环比涨幅已经降至0.1%(3月份为0.38%),100个城市内房价较上个月下跌的数量已经从3月份的37个增加到45个。两个数字都是2012年6月以来的最低水平。

未来支持新一轮房地产需求的,不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市,更多的是在新型的城市化,在城市群的集聚,尤其是在一线城市附近的很多三四线城市,它可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

首先,城镇化看起来并没有减速。中国的城镇化率(城镇居民和人口的比率)从2000年的36.2%提高到2013年的53.7%,城镇化速度保持在1.3%左右,相当于每年2,000万人。

8月3日,在博鳌房地产论坛上午第一场主题讨论会上,围绕“展望:金融、货币与地产政策组合”这个主题,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌做出判断,在一线城市附近的很多三四线城市,可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

在这个过程中,政策反应是需要观察的影响要素,而房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。央行近期要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。在此之前,一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施,南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准,铜陵为首次购房者提供财政补贴,扬州提供住房公积金支持。

朱海斌表示,从整个房地产行业来看,未来城镇化仍然有一定的增量空间,目前我们的城镇化率接近60%,从60%到70%大概还有5到10年的成长期。未来将更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动,这是在未来5年更需要关注的一个主题。

城镇化和收入增长创造了住宅需求。朱海斌团队估计,未来几年每年的真实住宅需求约为10亿平方米,包括来自新城镇居民、改善型和旧房替换的需求,这与2013年销售的建筑面积大致相当。强劲的收入增长还为解决高房价收入比的问题提供了一个相对不那么痛苦的调整方式,也就是通过收入增长而非房价崩盘而实现。

朱海斌坦言,在二三四线城市里头,在2017年以后恰恰是支持这一轮房地产超预期表现的一个主体的力量。尤其是在最近的一年多,无论是各个城市的库存面,从基本面来讲,跟2013年到2015年有了非常明显的改变,房地产库存量出现了非常大的下滑。

其次,家庭收入增长仍然保持稳固。中国在过去10年中始终保持着两位数的收入增长率。即使在2013年名义GDP增长率大幅降至9.5%(相对比2011年为17.8%)以后,城镇家庭的人均收入仍然增长了9.6%。

具体来看,朱海斌团队预计,在一线城市,房价仍将保持强劲,或还可上涨5%;在供应较少的二线城市,预计房价仍将持平,而在那些供应严重过剩的城市,价格可能会下降10%;摩根大通对三线城市保持谨慎,价格降幅或为5%,但仍小于供应过剩的二线城市,原因是三线城市的房价相对较低,价格敏感度也较低。

对于房地产市场前景,朱海斌观点认为,有充分的理由相信目前的房地产市场调整与2008年和2012年上半年的调整不同:区域差异更大,二三线城市面临严重的供应过剩压力,而这些城市在中国房地产市场内占的比重很大。市场调整所持续的时间也很可能会长于过去。但是房价崩溃的可能性不大。

本文由冠亚体育发布于房产,转载请注明出处:摩根大通预测房价:一线城市涨5% 三线城市跌5

上一篇:@租房者 多个一二线城市房租下降,你感受到了吗 下一篇:没有了
猜你喜欢
热门排行
精彩图文