@租房者 多个一二线城市房租下降,你感受到了吗
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前不久,《华夏时报》记者曾报道“中介抢房大战”,某房东出租房,租金却遇中介3次抬价,一时间,公众舆论频频质疑资本运作是否助推租金高速上涨。

中新经纬客户端5月15日电 因为换租,居住在北京西城区的李涛将未到期的房子交给了中介挂牌转租,但一个月过去了,即便是下调租金,房子也没有转租出去。房价不会一直涨,房租也一样,李涛正经历着租房市场的调整期。

房租迅速上涨

在诸葛找房数据研究中心监测的全国20个重点城市中,有16个城市的租金环比下调,一线城市和重点二线城市的整体平均租金均呈现下跌态势。纬房大数据等机构的报告也显示,核心城市住房租金已经连续2个月小幅下降。

7月,多方机构发布北京房租相关数据,皆释放出一个信号:2018年北京房租上涨迅速。据诸葛找房监测数据显示,2018年7月,北京房租均价为90.12元/平方米,而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米,两年半即高涨22.74元/平方米,涨幅约达33.7%,每年平均涨幅达到10%以上。

房子不好租了

贝壳研究院院长杨现领曾表示,北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小,且十分稳定;2015年之后,租金指数走势出现持续上涨的态势,涨幅基本保持在10%左右,考虑到复利的作用,连续上涨的累积性影响已经十分显著。

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而诸葛找房数据显示,进入2018年以来,北京房租均价每月均有攀升。北京房租排名前四的地区为东城区、西城区、朝阳区、海淀区,分别于7月达到149.8元/平方米、149.3元/平方米、114.8元/平方米、138.3元/平方米。

出租房 中新经纬 闫淑鑫 摄

同期,据贝壳研究院统计数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。单月来看,7月北京房租均价为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

李涛2018年6月租下北京西城区的一间住房,租金为2800元/月,租赁期为1年。到今年4月,他想提前换租,并在附近找到一个房屋面积更大的房间,价格也为2800元/月。之后,李涛就想通过链家以3000元/月的价格把之前的房子转租出去,但是挂牌很多天,也没能租出去。他将租金下调至2900元/月,仍没有吸引到租客。

质疑资本推高租价

最终,李涛只得将新租的房间短租出去,等到之前的租房合同到期再搬走。为此,他额外承担了半个月的租金。他对中新经纬客户端说:“本以为西城区的房子很好出租,没想到这么难。”

17日上午9时30分,我爱我家集团研究院召开媒体电话交流会。会议中,我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖对北京房租上涨问题做出详细解读。

李涛称,我爱我家的一位工作人员近日还告诉他,我爱我家在他们小区有40多个房间对外出租,但出租率不是很理想,即便是主打品质生活的相寓公寓,出租情况也不好。

胡景晖表示,专业租赁机构重装修、重装配使房屋更迎合其需求,加之专业租赁机构的存在使业主租房更为便捷……但是,一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但某些专业租赁机构仍坚持包装,高价出租,收购房源成本显著抬高,以此赚取租金上涨的差价。

中新经纬客户端14日在网上看到,北京朝阳区甘露园小区附近有一间主卧以2500元/月的价格对外出租,负责出租的一家小型房产中介公司的工作人员称,租金还能谈,垃圾处理费等费用可以再商量。他说:“今年的市场与往年差别不是很大,甘露园附近的租金价格也没有多大调整,但这段时间的租客确实少了一些。”

胡景晖还指出,另外,某些租赁机构之间互争房源的行为,势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时,发现房租较高,那么其对房租价格的预期心态便会立即膨胀。

某大型长租公寓的一名销售人员称,相比4月,他们公寓的租金价格有些许下调,同时,近段时间一些房源在做优惠促销活动,租客一年能剩下1000元左右。不过,优惠房源已经不多,在毕业季到来后,价格不会再有多少松动。

胡景晖直言,如果房租持续此态势,那么危机爆发的后果,将比P2P爆雷严峻得多。谈到政府调控方面,胡景晖表示,政府对资本背后运作是有介入的,约谈中介机构手段起到的抑制作用不可磨灭。

14日,纬房大数据与人工智能研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合发布的2019年4月核心城市住房租金报告显示,从环比看,北京近2个月的住房租金稳中略降;中国房地产业协会主办的中国房价行情网显示,4月北京平均住宅租金环比下降1.85%。

同时,胡景晖指出,2003年至2008年期间,北京市政府曾出台租赁指导价政策,以遏制资本抬价行为。其按季度更新,不同区域不同价格均有相应规定,印刷成白皮书,每个中介公司都有,方便民众查阅。这样的方式未来亦值得借鉴。

北京链家4月的租赁成交价格虽仍呈上涨状态,但该机构认为,2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓。这一变化来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和,由此带来1~4月租赁市场的量增价稳。而从租客行为来看,2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”“租得远”的特征。

中原地产首席分析师张大伟此前在接受媒体采访时,对多方机构发布数据表示质疑,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。

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部分机构认为租价合理

链家数据显示,在4月的北京市场上,房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度明显增加。北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加 19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

部分经纪机构对租金上涨的现象也表达了自己的理解,杨现领明确指出,租金问题的本质是供求,持续上涨的问题在于供给短缺。总体上看,我国面临两类失衡:总量不足与结构失衡。总量方面,北京全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著,缺口如果得不到妥善解决,长期来看将持续面临租金上涨压力;结构失衡方面,可支付的、高性价比的租赁供应有限,区域资源错配。在这种背景下,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,可以有效扩大市场供给,运营机构的定价更稳定,波动幅度相对更小,远远低于市场租金波动幅度。

租金同比涨幅创4年新低

胡景晖在公开电话会议中也表示,目前房租上涨幅度仍在合理范围之内。

租房市场的微妙变化,并非只体现在北京一座城市,其他一二城市也有反映。

和硕机构首席分析师郭毅认为,北京正执行严格的限房限购政策,然而从实际居住需求来看,包括在本地工作的人,每年都会相应增长。这部分人如果不具备购房资格,或者不具备购房支付能力,只能选择租住。限购房政策使房屋买卖交易需求没有得到较好释放,从而转移至房屋租赁市场,即租赁市场新增较多租客需求量造成房租上涨。

纬房研究院等机构的上述报告称,今年4月,核心城市住房租金环比下跌0.13%,同比上涨2.79%,租金已连续2个月小幅下降。中国房价行情网数据显示,4月份住宅租金平均单价排在全国前40位的城市中,租金平均单价同比负增长的城市有13个,环比负增长的城市达到了32个。

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