重回2014?一线城市限购限贷重新收紧
分类:房产

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从上海和深圳各个政府部门的表态来看,收紧楼市调控,在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。

21世纪经济研究院认为,用“异常火爆”四个字形容4月楼市亦不为过,且在一线城市频出楼市新政后,市场出现明显的分化和转移倾向,即在楼市新政下,一线城市楼市退烧,二三线城市领涨。

2017年,上海楼市经历了住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划等一系列的重大政策调整。在调控政策的持续影响下,2017年上海商品住宅成交总量为633.04万平米,同比下跌54.2%;2018年1-7月,商品住宅成交面积出现进一步下滑,同比下跌19. 5%,为336.05万平米。价格方面,1-7月份均价为47775元/平方米,同比上涨1.9%,上海房地产市场同样缩量明显,处于深化调整期。

一份深圳房产经纪行业协会名为《深圳房价飙升的动因分析》的分析报告显示,2015年的深圳楼市,能借助的金融工具多了,因此看上去可以支付的总价更高了,但这里隐含了金融泡沫的魅影。

而表现最为抢眼的三线城市之所以创下历史新高,更源于内外的两个因素:一方面积极去库存导向助推了住房消费;另一方面,一线及重点二线城市迎来楼市调控,而诸如北京周边的廊坊、上海周边的昆山、深圳周边的惠州等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升。

·销售量方面,以往数据显示,下半年为传统购房旺季,新推及成交会有所增加,结合“深四条”政策调控对市场需求抑制和预期的影响,预计下半年,在多重因素共同作用下,成交量持续上涨趋势将会得到抑制,下半年成交量很大可能会出现一定下滑,但全年整体市场成交规模将继续保持稳定。

此外,从二套房首付比例来看,根据330新政,四个一线城市申请首套房商业贷款首付款比例不低于30%,二套房商业贷款首付比不低于40%。

典型三线城市的表现更为抢眼。4月份,11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米,环比增长2.6%,同比增长39.1%,对比2010年以来的月度数据,三线城市成交创下了历史新高。

▌需求方:坚持分类调控,抑制非理性需求,保障合理购房需求

狙击投机防范风险

权威人士认为,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

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深圳中原研究中心指出,“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等都体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。深圳政府一直在观望楼市近期走势,差别化的政策调控应该是主要思路。

5月9日,人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化"去库存",而不应通过加杠杆"去库存",逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

结语

这标志着,继深圳、北京打击“首付贷”之后,一线城市房地产调控的再次收紧。政策出台与上海市场表现紧密相关。

分城施策难以孤立实施

关于需求端的调控,在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调。总体体现为:修补、扩围、升级。

23日,深圳人行下属的深圳经济特区金融学会下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》,主要从金融层面抑制投资炒房行为,降低高杠杆的风险。

相比一线城市的明显降温,二三线城市楼市却转而成为市场的爆点。4月份,15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%,成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

3月份的两次调控加码,成为广州楼市的分水岭,限购升级后,市场快速降温,成交也明显减少。限购之前的半年,即是2016年10月到2017年3月,全市一手住宅网签量高达64953套,而“330新政”后的半年,成交量同比减少37.5%,只有40595套。2018年1-7月,广州商品住宅成交面积为540.18万平方米,同比下降14.7%。1-7月份,新房均价为17370元/平方米,同比上涨6.4%。整体来看,广州量价比较平稳。

2015年下半年以来上海楼市的火爆行情中,价格推涨带来的恐慌性入市也占了一定比例,在上海市住建委主任顾金山看来,这是提前透支了一部分需求。同时,市场上房东毁约、跳价的现象频现,“确实是非理性上涨”,他说。

相比2010年至2015年6年间的同期水平,2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

中原的市场调查显示,3月份以来,已经有部分银行在执行过程中有针对性地收紧了房贷,特别是对短期内多次贷款的客户,审批难度加大。

21世纪经济研究院对照近7年4月份的成交数据发现,今年4月份市场成交是近7年同期最好的水平,也是历史上最高水平。

一线城市调控政策继续保持较严态势,调控成效进一步巩固,成交规模始终低位运行。2018年1-7月,北上广成交面积同比均有所下降,深圳由于去年基数较低,成交同比增长近三成,但整体成交规模仍然处于低位区间。

而在深圳的新政中,也提高了二套房的首付比例,对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

5.修正各地由“去库存”为“以人为中心的去库存”。权威人士在专访中强调,去库存靠人的城镇化。21世纪经济研究院认为,这也是本次权威人士专访中释放的最重要的政策风向,未来房地产去库存的核心是“以人为中心的去库存”,而非“以房为中心的去库存”,二者有本质区别。

2016-2018年7月上海市商品住宅月度成交走势

“上海只能在供求矛盾上去下功夫,想办法增加供应,比如在土地出让合同中增加中小套型的供应比例,或适当提高容积率;而在需求端,控制需求是一直以来调控的主要思路,此次政策最主要的落点也就在于控制需求方面”,欧阳捷说。

21世纪经济研究院根据多地的房地产管理数据发现,30个典型城市(4个一线城市,15个二线城市,11个三线城市)的楼市成交在3月份的基础上再站高峰,4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%,创下历史最高水平。

严/肃/广/告/时/间

一线城市集体去杠杆

21世纪经济研究院认为,在提及当前房地产时,“权威人士”多次预警当前的市场风险并提出了政策误区。

2017年,为遏制楼市过热的局面,北京连续出台补充多项限购限贷政策,“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后,北京新房成交量持续下跌8个月,全年成交量约 437.82万平方米,同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月,北京共计成交190.11万平方米,同比下跌29.4%。1-7月份,新房均价为39280元/平方米,同比下跌5.2%,处于进一步调整的状态。

新城控股副总裁欧阳捷表示,上海房价疯涨主要是因为三个因素,供求矛盾、货币廉价和投资避险,这三个因素有的是上海市政府能够控制的,有些是控制不了的。

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向,即修正此前过度的、高杠杆、“以房为中心”的房地产调控方向,改为适度的,去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。

2016年10月,随着“深八条”的出台,给火热的深圳楼市迎头泼了一瓢冷水,成交量连续六个月下滑,调控结果显现;2017年以来,“限价令”,“三价合一”等政策持续出台,调控政策继续保持从严态势,成交规模继续缩减。2017年深圳商品住宅共计成交259.3万平方米,同比大幅下跌38.0%。2018年1-7月,在上年基数较低的背景下,深圳新房市场共计成交163.08万平方米,同比增加29.8%左右,且是同期四个一线城市中唯一出现成交量上涨的城市。价格方面,深圳新房价格已实现“21个月连跌”,持续调控下价格上涨得到有效抑制。

广州则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险,深圳目前只需缴纳1年社保,在四大城市里是最宽松的。

结合权威人士的讲话,21世纪经济研究院认为,下一步的政策方向可能出现以下转向:

·销售价格方面,在政策的持续作用及市场整体供求关系的改善的影响下,预计下半年房价将继续保持平稳。

从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,但上海还要求必须是“家庭购房”,即已婚,单身人士被排除在外。这一条,比北京更严。

从当前地方政府采取的一些去库存手段来看,大多偏向于“以房为中心的去库存”。比如多地通过放开限购,降低首付比例,甚至是财税补贴等刺激住房消费。很多房子虽然卖了出去,但多是投资投机性需求,且空置率居高不下。


报告还称,深圳楼市中金融杠杆被滥用,推动成交物业总价节节攀升,其结果是“刚需”已经快被抛离出深圳楼市基本面,而投资客在市场里击鼓传花。

1.楼市依然延续去库存基调,因城施策的调控还将继续,但房地产调控将小幅收紧。房地产这类对经济全局影响较大的行业,还不能撤火过快。再加之三四线城市仍面临去库存难题,去库存政策仍将持续。

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