解惑丨房产企业预算、执行、日常收支、清算四
分类:房产

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市面上介绍融资渠道的文章很多,但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到,这一篇文章,从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。

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整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资,第二步是房地产开发贷款,第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线城市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线城市,也已经占到50%以上。

一、预算阶段

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二、执行阶段

前端拿地融资

三、日常收支阶段

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

四、清盘阶段

开发商土地融资有四种方式,股权融资、债权融资、明股实债、股 债。纯粹股权直投最少,因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,委托贷款当前已无法操作;目前最难监管,且实践最多的,是明股实债和股 债。

五、总结

但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

图片 4笔者按:

债权融资模式中,因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)。

房地产行业作为重资金投入行业,对资金的依赖性胜过其他大多数行业,从立项至清盘无不贯穿着对资金的要求,随着金融强监管的开展,以及受房地产调控影响下的资金回流放缓,房地产企业对于资金的外部需求,不降反升,市场上的资金一方面面临无处可投,而另一方面又是成本的节节攀高,受此影响,各类融资的方式不断创新,在正常途径无法满足的情况下,中小地方房企不得已选择成本更高的民间融资,随之而来的风险却也愈加提高。

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一、预算阶段

招拍挂拿地融资

在项目之初,对现金流的预测尤为重要,对现金流回正的期限把握以及对外部资金需求的金额、周期预测是重中之重,刚性影响因素大约有以下几项:

1、集团拨款

1、开发周期的选择,多期开发通常选择住宅类产品先期开发,有些地方会要求企业自有资金比例,选择先紧后松,开展前期充分筹措资金、后期实现项目造血功能;

有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决,对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10-13%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

2、预售时间,实现内部造血功能的节点(一般情况下,预收房款需予以监管,需要企业充分预计可以支配的款项,合理设计监管资金流通渠道);

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3、土地款及可分期金额、时间,由于金额较大,部分地区在取得相关证件之前交齐,影响一定的资金成本(企业需筹措资金来源,合理预测资金占用成本);

2、合作开发

4、前期配套的缴纳时间,各项前期费用在实际缴纳过程中,部分有一定的商讨空间,一些报批报建费用、新材料基金等政府性资金的支付,要充分考虑资金支付的及时性;

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况,一方面新进开发商能输入品牌,另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定:

5、政策性影响,金融强监管下,银行、信托等机构自身投资方向以及通道等业务路径的限制;国家开发银行对棚户区改造信贷支持的限制等;

约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入,甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用;

6、契税等相关费用的缴纳时间,如部分地区在2015年之前配套费的契税缓交无滞纳、无罚款。

约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用,后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款,新进开发商承担一定利息。

其他弹性影响因素有:

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1、总包方式的选择,清包工和甲供材对自身现金流的影响(选择总包时,应充分考虑工程款压力,协调资金成本与总包工程款,一般可以与总包方约定工程款支付节点,如正负零阶段、预售阶段、交楼阶段、竣工验收阶段等);

3、短拆或过桥资金

2、付款方式和周期的选择;

短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。

3、在成本、利润控制下,土增及所得税清算分摊后产生的现金流影响。

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同时,在2017及2018年城乡建设局、发改委、财政部等多部委对建设领域的各类保证金、质保金做出了弱化的要求,对房地产企业的资金也有部分影响;

4、股权融资

1、再次提出投标保证金不超过估算2%,且最高不过80万。对恶意拖欠、挪用投标保证金的行为有一定的遏制作用。

目前国家非常鼓励此类融资方式,股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中,在“拿地”期间、“四证”未齐全期间,债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款,“股权转让加回购”类受到严格监控,最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。

2、质保金不超过结算金额的3%,降低了2%的比例,且改为保函的形式,对于企业的资金要求稍有提高,特别是总包工程款,可协商好质保金支付时间,适当延长1至2年,减缓工程款支付压力。

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3、农民工工资的支付保函,连续两年未发生拖欠农民工工资的行为可以不提供保函,首先降低一部分资金占用,同时也对总包单位的选择增加了要求,要保证农民工资支付能力,否则开发商承担农民工工资支付风险,还会造成不利的社会影响。

5、非金融机构借贷

主要风险控制要点:

目前地产金融监管政策更多针对金融机构,因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间,且2018年的业务规模呈激增趋势,如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台以及开发商旗下的金控平台

1、及时性:按照项目节奏,对时间节点支付节奏的把控,确保资金到账。

6、总包垫资

2、协调性:关键点在于预售的预期实现,资金支持到自身造血功能实现才是关键。

市场上,一些总包单位为了提前获取施工项目,会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全,也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估,总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高(大部分金融机构偏向做当地项目)。

3、计划性:配合项目进度,在资金投放进度和时机上做好掌控,防止严重超预算使用资金,控制资金风险;

并购拿地融资

4、控制力:在总包选择和议价能力以及支付节奏和进度上,要有相当的主动性。

1.银行并购贷

二、执行阶段

顾名思义,银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后,拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前,并购贷的适用越趋严格,且各个银行的风险偏好不同,项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。

执行之初的融资阶段,首先面临的是土地支出,目前,多数企业的土地款并不能一次性缴足,原因有二,一是资金占用的控制,二是多数企业不能一次性支付,即便是几十强内的开发商也依然对项目公司有融资要求,自身提供的资金支持也不过是三四成左右,其他都需要项目公司来融资实现。而对于融资单项业务来说,也同样需要全盘考虑,原因有如下几点:

2.信托并购贷

1、资金成本。长周期,大额度,且优质项目本身对还款有强有力的支持,这样的项目本身在融资阶段就占有一定的主动权。

信托并购贷与银行并购贷操作接近,与银行并购贷的准入标准趋严一样,信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。

2、政策影响。在现行政策下,对于其变动性的把控往往是最难控制的,而政策的制定往往又对过往已经签订的合同或者发放的贷款不做限制,比如对通道业务的限制等,其风险的掌握类似于通货膨胀或者紧缩政策下,风险规避的选择。

3.私募基金

3、阶段性融资的限制。通常情况下房地产企业在开发的前期已经迫切地在寻求外部资金支持,而开发贷阶段,多数机构会要求达到432的要求,且部分机构在选择时对前期阶段有融资的项目也是退避三舍的谨慎态度,这显然不能满足双方各自的需求,所以通盘考虑,选择平台打包议价或许是最好的选择,既不会在前期被机构吃肉,也不会在后期艰难选择,当然如果你可以摆平前期的融资限制,在常规开发贷阶段拉回成本就另当别论了。

在银行和信托资金收缩地产投融资业务后,私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严,如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等,而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为,也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。

主要风险控制要点:

但是相对于其他的融资方式而言,私募基金仍旧有较大的灵活性,如通过包装不良资产的方式,对接私募基金实现前端融资。

1、分期融资的计划性,避免因为前期有贷款而对常规开发贷阶段审核造成影响。

4.非金融机构借贷或股权合作

2、民间融资的风险,部分企业出于自身考虑或者不得已选择民间融资,首先要考虑偿贷能力;二要考虑成本扣除问题;三是涉及代扣个税问题。

目前地产金融监管政策更多针对金融机构,因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间,且2018年的业务规模呈激增趋势,如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台。

3、明股实债、不良资产包装下融资路径及首选完善问题。

a、通过债权方式以自有资金进入;

4、地区性预售资金监管政策下,对于预售资金使用比例和支付额度的自我掌控能力的影响。

b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求,具体以住宅项目为主,做机构所在地项目的融资时对融资主体资质要求较低,外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等,主要介入范畴为配资拿地,拿地保证金,并购等环节,当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径,且融资周期要求短平快,一般不会超过1年,优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处:一方面国企获取资金成本低,因此投出去的成本也相对较低;一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。

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