商业地产“深”烦恼:接近饱和,巨头依然涌入
分类:房产

1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式

(本文系研讨会发言稿全文,图文版权系七叔所有)

随着存量时代的大幕缓缓开启,获取优质商业地产筹码的重要性正在显着提升。

操盘一个商业地产项目时,要懂得结合企业本身的现金流或资金流、自持商业策略等实现来全盘思考,并参考业内专家或专业顾问公司等建议,最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。


盘点深圳房企“同学们”的商业地产科考试成绩,华润置地排名第一,而且连续三年夺得榜首,深圳其他房企也不甘落后,深业、鸿荣源、万科、京基、星河等都拿出了得意作品。

要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额?现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑?

房地产的概念的外延其实很大。从业务链条上看,首先是地产开发,或者叫一级开发,就是生地变成熟地、达到三通一平或五通一平的状态后,转入楼盘建设或者直接溢价转让套现,俗称“炒地皮”;二是房产开发,就是建造房子的一系列过程。当然,围绕地产、房产行业还有一些的服务业,包括房地产抵押信贷等金融服务,买卖租赁中介服务、评估鉴证服务,商业地产还会涉及商业管理、运营、策划等专业服务,以及由房依附于房地产行业而存在的专业研究咨询机构,比如国际五大行、国内比较知名的世联行……

深圳地产评论员李宇嘉认为,商业和住宅的差别太大了,商业要自持,要考虑房企资金流投资和收益周期匹配,考验房企的运营、招商能力,这要求很高的。而深圳目前整体商业冲击很大,供应过剩,且受互联网影响,面临较大现金流压力。

如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍,那就要如同打仗一样通过"兵棋推演"的形式,责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案。

时间关系,今天只跟大家分享其中一小部分:

在李宇嘉看来,深圳这么多房企加码商业,与深圳高于其他城市的经济活跃度有关。而且,深圳年轻人居多,人口净流入高,注重消费的体验性、差异化。“很多做商业地产的企业,在其他地方做不好生意,但是在深圳做得不错。”

例如:将自持的集中性商业体量适当减少,或改成做社区型商业综合体;又或者考虑做街区型商业,街区内的端点或节点型可自持,其他均可销售……无论卖或自持租赁,弹性空间较大,后期开发落地成功机率大增,能切实有效地减少商业地产的投资风险。

什么内容呢?我画了一个思维脑图,首先一个是房地产行业的整体情况介绍,给大家简单梳理回顾下我国房地产行业发展的整个脉络、行业特征以及主要趋势等;二一个,房地产行业又细分成住宅、商业、工业、物流、旅游、养老等多个子行业,时间有限,后面我会重点分享下商业地产这个方面的内容,最后,行业是有若干企业所组成的,而一些优秀的领头企业的做法几乎可以代表行业的发展趋势,所以拿了万达商业地产进行解剖麻雀。

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当然,如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产,未来可通过运营待物业增值后,届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司,则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。

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房企的商业进击

因为,只有商业体量具有一定规模体量时,投资人收购才能获得的可观的利润。准确地说,只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业,未来溢价空间才会相对较高,才会有人乐意收购并长期持有,开发企业才可功成身退。

中国房地产行业最早萌芽于深圳,当时由于改革开放蛇口开发区为了吸引港资、外资,地方主管部门破例出台政策允许土地使用权交易,到1990年国务院颁布55号令才正式承认土地使用权交易的合法性,标志着中国房地产商品化的开始。之后经历了房地产爆发期、停顿期、复苏增长期,08年以后到现在又出现复苏、回调和调控交叉的阶段。粗略计算下来,中国房地产行业才发展了27年时间,和欧美发达国家相比,还非常年轻。

在深圳这样的一线城市,近几年商业地产市场竞争更为激烈,可以说2017年是深圳商业地产的变局之年。

2、要懂投资成本与财务测算分析

每个行业都会有一定的行业属性和特征,房地产行业的特性主要表现在四个方面:第一个特性,周期性。理论上,我国房地产周期平均5年一次,这与我国制订和实施国民经济“五年计划”是有关。在5年当中,投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。房地产业是国民经济的寒暑表,房地产的波动必然与之相对应,其波动周期大体上是3~6年,平均为4.5年。

首先,是商业地产数量与质量并出。赢商网统计,2017年深圳新开业购物中心达到15个,商业体量达145万㎡。这一年,万象天地、壹方城等商业旗舰项目启用,大大影响了深圳的商业版图,而凯德集团在深圳的商业首秀项目来福士的推出、全新的社区商业佐阾虹湾购物中心的营业,以及大鹏新区、坪山新区迎来各自首个商业综合体,都对深圳商业影响较大。

选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后,接下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给企业最终的决策者拍板。

最近十年以来的中国房地产市场价格走势大致可以划分为四个周期。以“70个大中城市新建住宅价格指数”为例,这四个周期的起止时间分别为:

也是这一年,万科成为同城商业地产运营商印力集团的基石股东,此后,万科成立两只商业地产投资基金,将旗下商业项目大部分打包给印力统一运营管理,搭建起万科商业地产运营的平台,作为万科城市配套服务生态系统的重要一环。

我们通常会以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算,可以看出项目的成本和收益是否平衡,如果不平衡则需要再进行相应的调整。

第一轮:2006年到2009年初。其中,2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期,金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。

在万科的助力下,到2018年,印力已管理商业项目126个,覆盖中国58个城市,总建筑面积超过1000万平方米,跃居国内商业地产运营第二,仅次于万达,万科打造了“购物中心 社区商业 商务配套商业”的全方位商业体系,提供涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、商务多元商业板块。

对于收益较低的项目,就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长商业地产项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积(记住:销售的商业不可为集中性商业),或者缩小规模等措施,来保证投资的安全性。

第二轮:2009年3月到2012年5月。其中,2009年3月到2011年9月为上行周期,2011年10月到2012年5月为下行周期。

对于面临增量天花板的房企而言,商业地产是一个巨大的投资机遇期,但投资仅仅是第一步,如何运营如何实现真正的资产增值才是未来的核心。而在深圳,不缺乏这样的优秀代表,除了印力,华润的表现更为出色。

3 、权衡特殊业态、特殊设计的维护成本和收益价值

第三轮:2012年6月到2015年4月。其中,2012年6月到2014年4月为上行周期,2014年5月到2015年4月为下行周期。

华润打造的万象城,被誉为中国购物中心行业的领跑者。截止2018年,华润物业总建筑面积达9.21 亿元平方米,租金收入达到95.2亿元。

虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,但特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

第四轮:2015年5月之后开始新一轮上行周期,到2016年9月尚未结束,按照历史经验来判断,也就是说极有可能在18年迎来房价回调阶段。

作为另一家以商业地产为主的上市公司,星河商置与华润置地的体量、水平要低得多,但也开始形成自己的特色。2018年,星河商置服务面积超 230 万平方米,项目已遍及深圳、广州、惠州等城市。

现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例,但如此也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但由于此类群体消费目的性非常强的,如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话,此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。

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商业坐标刷新不断

同时,需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强,不像零售业态,用餐的顾客会一天都呆在这里,当然,轻餐业态要好很多。但商业项目因为增加了餐饮业态比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。

杭州楼市从2010到今年也经历了2次调整和1次反弹,第一轮,10-11年调控政策收紧,12年杭州迎来房价下跌;12年5月央行降息,首套利率85折,房价开始反弹;紧接着第二轮,13年调控政策再次收紧,导致14年房价再次下跌,出现跟风降价的现象;第三轮,14年8月至16年2月调控政策全面放开,导致去年8月到今年3月份杭州房价全面上涨;而17年以来,杭州楼市再度进入政策收紧阶段。这是杭州区域楼市的一个基本情况。

深圳在商业地产的表现是不断创造、不断刷新。从东门及华强北百货,到万象城、COCOPARK、益田假日广场、海岸城等标志性购物中心的相继出现,到万象天地、壹方城、深业上城等新坐标,深圳商业地产实现了从无到有到高大上的蜕变,开始媲美香港。

4 、前期怎样规划商业规模: "招商难的魔咒如何克服"?

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1985年1月18日,深南天虹开业,正式开启深圳零售业的征程。1994年7月,万佳百货华强北店开业,成为当时客流一大集中地。1996年,岁宝百货推出深圳史上首个营业面积上万平的单体商场,也在当年,沃尔玛、家乐福等国外零售巨头入驻深圳。到20世纪90年代中后期,深圳还涌现出了茂业、太阳、海雅等百货企业。

首先,商业的单层建筑面积是比较讲究的。如:区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米就会比较便于规划业态组合,社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米,否则后期招商由于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。

尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异。但整体来看,近十年以来中国房地产市场的价格走势具有如下三个共性特点:

从业态来看,百货商场集纳了服装、美妆、珠宝、电器等各类零售业态,也包括餐饮业态等,但缺乏娱乐休闲内容,显得单一。

对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说,如果主力店(如大型超市)进驻就得牺牲二层面积。如果拿二、三层面积给主力店,将导致业态出现断层,业态组合沦为传统的商业,集客能力也将大打折扣,增加了招商难度。

第一,趋势性上涨,周期性波动。从趋势上来看,房价在过去十年中是持续上涨的。如果以2006年1月为基期,将全国70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100,到2016年9月,该指数达到162.4。根据“中国典型城市住房同质价格指数”,北京、上海、深圳等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了3倍以上。围绕趋势性上涨这一大方向,房价在局部时间呈现出周期性波动性,有时上涨速度更快,有时则出现下跌。这也符合一般商品的价格波动规律。

2000年,铜锣湾集团在华强北创造性地推出Cmall,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体,初具购物中心雏形,Cmall模式之后走向全国。

其二,商业建筑设计要通过成本控制提前做好规划。有哪些能吸引区域市场消费群体的,比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等,需通过结合地区历史人文特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处,起到吸引顾客光顾驻留,来增加主力店与品牌的进驻意愿。

第二,上行周期长,下行周期短。从过去十年的情况来看,前三轮房价周期的下行时段都不足一年;而上行时段则持续的要长得多,例如第二轮上行周期为两年半,第三轮上行周期也将近两年。这和股市的牛短熊长刚好相反,股市和楼市的跷跷板效应在这里也能得到验证,大家有兴趣再去研究下。

彼时,“商业地产”概念开始出现。在2004年,万象城亮相,彻底呈现出深圳商业地产的典范形态。万象城采取“主力店 次主力店 专门店”的门店组合形式,4家主力店和近300个国内外知名品牌专门店,一下子将消费者带入新的消费时代。

其三,业态组合方面,要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居,业内万达是最善于打此业态组合牌的,比如"某某万达广场,七大主力店进驻"。

第三,从普涨、普跌到分化,总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前,一、二、三线城市的房价走势基本上是一致的,上行周期同时上涨,下行周期同时下跌,尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后,这一情况发生了明显改变:北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二、三线城市开始,而且上涨速度也远远超出二、三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外,在一些四线城市及县城,房价甚至出现了下降。

之后,深圳CBD区域的星河COCO PARK 与南山滨海购物中心海岸城相继在2006年与2007年开业,进一步改变了深圳市民的消费模式。

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第二个特征,地域性。房地产是不动产,不能象其它商品那样通过房地产在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响,不同区域表现出相当的特性。所以现在中央的调控政策不再想过去那样搞“一刀切”,强调一城一策、差别对待。北上广深一线城市,人口基数庞大,消费能力强,房地产市场需求较为旺盛,同时也吸引房地产行业众多开放商进入,竞争十分激烈,房价处于上行通道。而欠发达三四线城市,产业基础薄弱,吸纳就业人口有限,一般本地开发商为主。

原关外片区商业氛围缺失状态也开始弥补。近年来,随着原关内外一体化、深圳“东进西拓”以及粤港澳大湾区战略的推进,深圳城市建设不断扩展,各区差距缩小,标杆商业项目层出不穷,深圳形成“一城多核心”的新商业格局。

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第三个特征,政策敏感性。和房地产相关的政策主要是土地、财税、金融和信贷政策等。土地政策对房地产的影响主要通过价格和供应量传导来实现。一方面,土地成本是房地产开发的主要成本,占5成以上,土地价格的增加会直接引起投资开发成本抬高,最终成本体现在售价上;另一方面,政府土地供应量决定开发商可开发的土地面积,影响房企的投资规模,最终传导至市场供给状况,并反映到价格水平。相比金融财税政策调控,土地政策对房地产影响更为直接,调控效果周期更长。(金融政策方面)房地产是个资金密集型行业,而目前我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行依赖性很强的房地产业发展模式,一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行,另一方面很容易被银行利率等调节影响整个行业的发展。信贷政策也有同样的影响,房地产信贷政策成为我国房地产市场的晴雨表。今年以来,央行开始收紧房贷政策,上调房贷利率,银行压缩放贷规模。紧缩的信贷政策也会对房地产市场产生负面影响,反过来短期内会增加金融风险,信贷紧缩会导致房价下跌,房价下跌带动银行贷款不良率增高。最后,财税政策方面,税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一,当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节,各种税收增加了房地产开发企业的成本。我国税收所涉及到的房地产环节:1)房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等;2)房地产流通阶段的税费负担。包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等;3)房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和传说中要出台的房产税。

据赢商网和中联购的数据统计,到2017年底,深圳共拥有购物中心144个,意味着每年平均开业10家购物中心。而自2012年起,购物中心的开业速度明显加快,平均每年17家。截至2017年底已开业购物中心面积达986.53万平方米。相比北京、广州等一线城市的收缩态势,深圳商业地产显得饱和。

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第四个特征,产业关联性。房地产和许多行业有密切的关联,比如钢铁、水泥、建材、家电等,房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7,在当前以投资驱动为特征的经济增长模式下,房地产所具有的产业链长及产业面宽特征,使得它已经成为促进整体经济增长的重要途径,甚至在一定程度了形成了整体经济对房地产的“依赖”。中央也很矛盾,一方面希望通过改革摆脱政府对土地财政的束缚(比如这次雄安新区将试点新的土地管理政策,打造一个房地产改革特区),另一方面房地产的发展带动了很多行业的发展,甚至是绑架了国民经济,中国经济去房地产化短期来看很难实现。

2018年,深圳新开业商业项目16个,新增商业体量超110万㎡。到最新业态来看,商业综合体已进入生活休闲体验为主的空间,以万象天地、壹方城与深业上城为代表。

但是不管怎么说,一个不争的事实是房地产行业难以保持过去10年的“繁荣”景象,行业暴利的黄金时代似乎已经过去,三四线城市库存奇高沦为“鬼城”已不是什么新鲜事,一边是楼板价节节攀高,一边是限购、限售调控政策陆续出来,系统性风险正在释放。

新消费把握有待观察

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